验屋师都验什么 不验什么

房屋买卖时，时常会有人推荐验屋师来把关，验屋师有什么职责，买卖房屋一定要通过验屋师吗？

验屋的目的不是评估房屋的价值，也不是解决其质量或使用问题，而是检查房屋的当前状况，让买家对所买房屋有全面的、客观的了解，为房屋买卖提供参考。

为什么要验屋？

验屋作为房产买卖中的重要一环，对买方来讲是非常必要的。

验屋的可靠性。

对许多人来说，买房可能是一生中最大数额的买卖和投资。这一决定不仅关系到投资效益，还有居住环境、生活质量等实用性问题。特别是初次置业人士，做出决定前 往往会思前想后、顾虑重重，其中最担心的就是房屋现有状况是否有问题，是否会影响将来居住以致再出售时的价值。那么如何对这些问题作出判断？验屋是最可靠 的方式，验屋结果会打消买方对房屋质量和使用状况的种种疑虑，帮助他们做出正确的判断与决定。

验屋的客观性。

买 方在经历了无数轮的选房、看房、讨价还价后，主要精力往往集中在价格、地点、室内布局、如何使用等方面，不仅没有时间、条件和技能来检查房屋质量和使用状 况，而且对所选中的房子-未来理想的家的看法常常带有主观因素。而验屋师是站在第三方中立的立场，使用其专业知识、经验和技能，利用专用时间对房屋状况作 出客观、实际的评价。

验屋的全面性。

每幢房子，无论大小，都包含有建筑、结构围护系统，冷暖系统，供配电系统，给排水系统，保温通风系统等各专业。注册验屋师会按照验屋师协会的《验屋标准》检 查房屋情况，内容涵盖以上所有方面，出具的验屋报告客观而全面。当然验屋师不可能精通所有专业，但他的知识、经验和接受的专业培训使他对每一个方面都具有 一定的知识，从而保证验屋结果的全面性。虽然有时买方可能是某一方面的专家，如结构工程师或电气工程师等，能发现一些本专业内的问题，但如果没有专业的培 训和长期的经验积累，很难在有限的短时间内全面检查各个方面并发现其中的问题。或许会发现一些表面问题，但不一定知道问题的性质、成因、严重程度及解决方法。

验屋的知识性。

验 屋过程中，验屋师会向顾客介绍许多房屋维护保养知识和一些设备的操作使用方法，并对具体的问题提出有针对性地改进意见或注意事项。因此，验屋过程是顾客学 习房屋知识、了解未来生活环境的很好机会。另外，顾客还可以向验屋师咨询未来装修计划或改建方案等问题，验屋师会从专业的角度提出意见或建议，并提供一些 实用信息。

一位买家花了一笔钱雇用验屋师为他验屋。而买家看完报告后，认为验屋报告物有所值，因报告所指出的房屋问题，可以为买家从屋主那里争取回过万元的维修费用。

有人认为验屋这种服务没有用，是浪费金钱。因为他们发现有很多东西，验屋师验不出来。当他们搬进房屋后，才发现很多问题；也有人对验屋有误解，认为验屋师是「超人」，无所不能，能看穿牆内是否有漏水，暖炉屋顶能保证可以再用多少年等，而且要在短短几小时（或更少）内就能够把这些毛病找出来，对验屋的期望太高。

那么，验屋师的工作职责到底是什么？验屋都验什么？

验屋的主要内容包括：室外场地及外墙；屋面；室内；结构系统；保温及通风系统；暖气系统；冷气系统；给排水系统；供配电系 统。这些都是构成房屋、维持正常运转的最重要和最基本的构件、系统和设备。也是顾客最关心的、影响其做出买卖决定的主要方面。此标准历经数年修订和完善， 已被社会广泛接受，是一个被实践证明能够满足顾客要求、并且能够在规定的时间内完成的切实可行的标准。

1.验屋可提供物业的基本状况。由于验屋师只能利用有限的时间去检查一幢房屋，所以整个检查过程技术上并不完全和完美，可能有遗漏。如果你对报告上的情况及描述有疑问，请参考「Home Reference Book」有关相对内容。

有些情况应知道，例如地基上出现的裂缝或房屋有沉降迹象，这些都超越了房屋检查的范围。

2.一个房屋检查并不包括检查在牆内、地板下或天花板上稳藏的问题和缺点，包括电线、结构、水喉和保暖材料等东西，都是隐藏和藏在不能到达的地方。

某些间歇性发生的问题，可能在检查房屋时并不能发现，原因是这些问题可能只在某些情况或环境下发生，验屋师不能也不会移走家具和储藏物去检查。此外在牆纸后、挂画后或地毡下的问题，也不能把这些东西移走作检查。

验屋师不验什么？

不包括在验屋的是：电视、电话系统，保安系统（由其服务公司提供技术服务和维护），水质量，空气质量，环境质量等（需拥有专业设备、实验室和执业资质）。

1..检查范围并不包括藏在牆内、地下及天花板上的对有人体有害的物料。

这些物料，在现在被视为可能对人体有害，例如甲醛（FFI），酚甲醛（Phenol-formaldehyde）组成的物料，玻璃纤维和蛭石（Vermiculite）等保暖材料，验屋师不会证实含有石绵的屋顶、外牆、牆或天花板、地板，保暖材料和防火材料是否含毒，也不会检查管道、油漆和门窗是否含铅和其它有毒金属。

验屋报告并不会涉及有关对环境的危害，例如以前是否有使用杀虫剂、除草剂和防虫剂，验屋师不会找出或评论物业在以前是否有使用化学物料处理白蚁等。

2..不负责或评论建筑物空气的质量，不会尝试去决定建筑物附近或室内是否有刺激剂、污染物、受污染或有毒的物料。

房屋检查不会包括氡气，孢子、菌类和霉菌。它们可存在牆内或地板下，大家应该知道每当有漏水或水浸损坏后，有可能会有霉菌存在，并藏在牆后、天花板上或地板下。

你的家人如果对空气质量有高度的敏感，建议你聘请一个合资格的环境检测专家。

3.验屋师不会检查或不负责有关藏在地下的油缸、污水处理缸或汽油缸。

如果油缸或其他储物缸仍藏在物业地下，你可能要负责移走它们，并清理受污染的泥土。

4.以下项目也不包括在验屋范围内：私人的供水和排污系统；游泳池、热水浴缸、大型按摩浴缸、蒸汽室及其设备；户外温室，除车房之外的建筑物；天井建筑物和设备、网球场、警报系统、室内对讲系统、自动洒水系统和太阳能系统等。