出售Condo,哪些税必报？哪些税可免可退可避？

随着过去几年房产市场的火爆

加拿大那些位置优越的Condo名盘大居

都相继进入交楼时

2020年，Condo的市场交易的春天即将开始

出售，包租，置换，转楼花等

将迎来一个小高峰

在加拿大只要涉及销售等各种商业行为

都必须首先了解报税

春天也是报税季

房产交易的各种报税可不轻巧

种种类类繁杂不已

必报必缴必扣，可免可退可避

弯弯绕绕,不一而足

HST销售税

一般卖condo是免HST：如果原先是自住或长期出租的话，卖condo是没有HST的。

商业condo就必须收HST：但是如果这个condo是用来商业出租的，包括用于民宿Airbnb短租的话，那就必须按售价向买家收13%的HST并上交税局。这是因为只有居民用二手物业才是免HST的。具体操作要找专业的会计师和律师，看看可能的延税税务处理（比如GST44 election）。

买房时的HST Rebate：买房时若是自用或长期出租的话，可以申请HST Rebate - $24,000 安省部分的 HST（即购置物业HST退税），退了的HST必须在买房税务成本中扣除。

HST退税细节请找专业的会计师和律师申请。

Land Transfer Tax土地转让税

卖condo的卖家是不用交土地转让税的，而是由买家交（并计入其买房税务成本）。

Personal Income Tax个人所得税

Capital Gain Tax资本利得税：如果condo是自住或长期带来收入的话，其买卖价差为资本利得，以50%纳入应纳税收得额按照个人的边际税率交税。另50%则免税。自2016年起，所有卖房地产交易都必须在个税表的Schedule 3中申报。

Principal Residence Exemption自住房免税：如果符合条件的话，自住的condo的资本利得是免税的。

自住房免税的条件包括：

1）纳税人在指定自住房的每一年是税务居民

2）实际拥有此房（beneficiary owner）

3）土地部分不超过半个hectare（1.24英亩）

4）有习惯性居住（ordinarily inhabited）

5）整个家庭每年只能指定一个物业为自住房免税

自住房免税必须在卖房那年申报，并填写T2091表格并递交给税务局（注意：迟交election的罚金是每年$2,500，每个物业总共最多$8,000罚金）。

细则请看CRA 网站:

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/technical-information/income-tax/income-tax-folios-index/series-1-individuals/folio-3-family-unit-issues/income-tax-folio-s1-f3-c2-principal-residence.html

Business Income （condo flipping）：如果物业既没有自住又没有长期带来收入的话，其持有目的为牟利，那就有商业活动行为，整个买卖价差为商业利润，100% 纳入应纳税收得额按照个人的边际税率交税。请注意商业收入是没有50%免税的，其税务处理不如capital gain 或资本利得优惠。同时商业收入还有HST，税务责任惨重。具体的判定细节要请找专业的会计师咨询。

Change of Use 改变使用

自住房改变成出租房也算变卖, 会带来资本利得税，或申请T2091自住房免税，除非纳税人有file subsection 45（2） or 45（3） Election。

Election有额外4年的自住房免税，但出租期间不能claim CCA，也没有其它的自住房。

Transfer from Parents to Children物业传承下一代

物业传承下一代或赠与有土地转让税的考量，在多伦多市内的话其土地转让税赋是安省其它城镇的一倍。

物业传承以赠与最为合理，由赠与方交资本利得税。

不然有复杂的反避税处理，包括双重征税。

具体的判定细节要请找专业的会计师和律师咨询。

Corporate Income Tax公司所得税

物业如果是通过公司持有，其收入，包括资本利得被定义为“被动收入”（Passive income），其公司税率为50.17%，但其中的30.67%在公司分红时可退还（RDTOH）。

资本利得的50%免税部分，为资本红利（CDA），通过资本分红（capital dividend）免税分到股东手中，这就是公司和个人税的统一。

有被动收入较多的公司要注意其CCPC的私人公司小公司税率的递减（grinding down of Small Business Limit）。具体的细节要请找专业的会计师咨询。

所以通过公司持有物业并不一定有税务优势（除非是非居民控股公司，则使用26.5%的统一公司税率）。

对于非加拿大本地居民，出售Condo还有一项特别的 “税”——Non-resident Withholding Tax非居民预扣税

Withholding tax at sale：按照加拿大税法第116章，非居民卖房时买方律师需按其出售价格总额的25％扣除预扣所得税（withholding tax）。

Compliance certificate application：在物业出售结算之后10天内，非税务居民卖方必须填写备案表T2062获得税务局一个完税证明（Certificate of Compliance）。

在准备申请完税证明时，需要提供原购买协议（包括律师结算文件）以及出售协议。在颁发完税证明后，税务局要求缴纳资本利得的25％的预扣税款（即购入原始成本和出售价格之间的差额的25%）。税局收到预扣税款后颁发完税证明，然后律师归还买房成本的25%的预扣税。

S115 NR capital gain tax return：出售的次年，必须在4月30日前申报非居民卖房第115章税表，以进一步抵扣费用（如销售佣金等）及其退税。