拿地成本暴涨！2019年大温新开盘公寓面临生死劫

2018在一片告别声中谢幕。在即将到来的新年，继新贸易协议（USMCA）、加拿大央行加息、加拿大GDP增长放缓后，再加上多伦多、温哥华公寓价格的高忍耐度，2019的楼市会是怎样一个活法呢？

1. 2019年会不会放量？

2018年末，温哥华各地区一路开盘，也许是看到房控不会放松，也许是开发商实在等不急了，于是各自憋了大招。从年底的几个大盘广告的精致程度可以看出，大家卖的都不是单纯的房子，展示厅内左手是毕加索，右手是达芬奇，抬头看到贝聿铭，低头踩得是范思哲。

而这些楼盘大多是在2015年左右成交的地上建起，2019年开始的楼盘可能就是2016-2017年成交的土地，这些土地的标志就是贵。

由于整体楼市政策的明朗化，要活下就要赶紧出货放量，所以2019年可能会是“开盘年”，竞争会很激烈，大家可以欣赏到高水准的开盘演出。

另外要活下去，还需要“兵马未动、粮草先行”，这场房企“生存战”中，充足的土地储备是决胜关键。也就是说，2019开发商土储“暗战”会很激烈。目前，安大略省和卑诗省政府都在动“受保护土地”的脑筋，可以看出战争就要打响。

2.房价会不会大涨或者大跌？

市选过后，各城市都开始着手解决“可负担性”这个问题，大温哥华地区市长们的态度让政策和市场之间产生了些微妙的默契，因为政府的责任永远是抑制强势，以及对市场的纠偏（可以后来被称为功绩）。

再加上土储“暗战”中建商或许也要看政府的脸色，因此2019年的房价理论上会比较平静，大跌是不可能的，因为，政府的意思是：“给你利润，但你不要离谱。”建商自然是懂的。

从12月加拿大主要城市房产成交报告来看，二手房在2018年基本已经触底了，没有意外的话，2019年二手房的价格会小小上升。还有值得一提的是，温哥华、多伦多等地外围偏远地区的房地产交易量有所增加，证明了底部刚需市场基本还在，楼市不会再差了。

3.哪里是投资热点？

“通则不痛，痛则不通。”不光是为了治便秘，同样也是城市发展的长期战略。

多伦多和温哥华市场核心区域的住房负担能力和土地稀缺正在把人“赶”向远离市中心的偏远地区。所以，沿着公交线路，尤其是天铁（地铁）沿线的“迷你城市”中心是2019的溢价部分。

大温哥华地区，兰里、素里新天车延线，列治文天铁站附近的Brighouse Village和西温哥华的Oakridge中心，以及多伦多Bayview地铁附近的Bayview Village和Mississauga广场、Yorkdale 购物中心的改造就是很好的例子。

尤其是当人们买房期被延长，租赁市场则是唯一能够解决底层整体的居住问题的时候，迷你城市中心的优势特别明显，可以看成在整个城市交通网中建立新的锚点来满足人们居住、工作、娱乐的问题，通的锚点多了，自然就有“热”了。

所以，可能性会有3种，第一种，公寓仍然热卖；第二种，某些迷你城市的房价涨幅可能会高于平均涨幅；第三种，某些迷你城市的发展速度可能会超乎大家的想象。

4.什么是最抢手的部分？

近期，鉴于电子商务和物流驱动的仓库空间以及大麻部门的需求，大多伦多地区的工业空置率非常紧张，为1.3％，温哥华为2.1％。这两个城市的工业用地在2019年供应仍然有限，但需求却很强劲。

截止到2018年底，大温哥华地区最大的工业用地销售纪录出现在列治文1751和1771 Savage Road，一个117,490平方英尺的场地以$5740万的价格出售给安大略省的Nexus REIT。而大温哥华地区最大的工业租赁协议被亚马逊签下，宣布将在Delta iPort租赁超过453,000平方英尺的仓库。此外，温哥华市中心正在进行重大改造，重建了113万平方英尺的原加拿大邮政的建筑，其租户还是亚马逊。

大温哥华地区甲级写字楼空置率情况表

在大多伦多地区，谷歌的姐妹公司Sidewalk Labs在多伦多市中心打造了“智慧城市”社区，三星则建立了MaRS Discover的人工智能中心，再加上微软加拿大公司将在CIBC广场塔楼的四层楼内占用132,000平方英尺等等。可以看出，整个加拿大一线城市核心区域空间有限，商业、办公用地空置率急剧下降，预计要到2021/22年末才会有新的土地可供开发，许多公司在此期间可能会寻求更加经济的办公点，也就是利好上面提到的迷你城市。

大多伦多地区甲级写字楼空置率情况表

加拿大2017-2018办公空间空置率图

综上所述，2019年，加拿大楼市一定会比2018年要好。一方面，2019年是“活下来”的建商重新冒出舞台的一年，由于建商的忧患意识，2019年将会是楼市回归品质的一年，品质发力的重点应该在公共区域上。没有意外的话，到了4月之后就开始争相入市。

另一方面，空置率可能会有所升高，但遗憾的是，由于核心部分土地稀缺是常态，温哥华、多伦多两地市中心一手房可能会在2年内绝迹，所以有房出租并不代表房价会跌，要说投机税、空置税各种税对房价的影响，呵呵哒。最后，友情提醒，在房地产市场里，光靠等待是"活"不下来的。